دعاوی ملکی و انواع آن
ملک و مستغلات که جز اموال غیر منقول شناخته می‌شوند، در دنیا علی‌الخصوص در ایران از ارزش بالایی برخوردارند. همواره از گذشته تا به الان سرمایه گذاری در حوزه املاک از محبوب ترین سرمایه گذاری ها بوده که اشخاص خرید ملک را به دیگر سرمایه گذاری ها ترجیح می‌دادند. به همین دلیل است که موضوعات ملکی بخش کثیری از پرونده های قضایی را تشکیل می‌دهد. علاوه بر این عدم وجود تخصص و دقت‌نظر در خرید و فروش املاک و مستغلات از دیگر دلایل به‌وجود آمدن این دسته از دعاوی هستند. این دلایل موجب شدند تا افراد بسیار زیادی در سالیان اخیر املاک خود را از دست بدهند. ولی دور از نظر نیست که بیشترین مسبب این مشکلات و پرونده‌ها عدم آگاهی کافی مردم نسبت به امور مرتبط با ملک و دیگر دارایی ها می‌باشد. به همین دلیل اهمیت مسائل مربوط به دارایی نسبت به سالیان دورتر، بسیار بیشتر شده است. در ادامه قصد داریم ابتدا انواع دسته بندی دعاوی ملکی را معرفی کرده و سپس به مهم‌ترین دعاوی هر دسته بپردازیم. اما قبل تر از آن بد نیست تعریف کوتاهی از اموال منقول و غیر منقول داشته باشیم و تفاوت های آن را بشناسیم. این مهم به این دلیل است که ممکن است مانند ابتدای متن، در ادامه بازهم به این کلمات بر بخوریم.
اموال منقول و غیر منقول
اموال در کل به دو دسته منقول و غیر منقول تقسیم می‌شوند.
به تعریف ساده به مالی که غیر قابل انتقال و حرکت از محلی به محل دیگر باشد، مال غیر منقول گفته می‌شود. این دسته از اموال حتی اگر قابل جابجایی هم باشند، در اثر تغییر مکان موجب خرابی عین مال یا محل آن می‌شوند. امول غیر منقول مانند ملک و مستغلات، معدن، زمین، باغ و …
اما اموال منقول به مالی تلقی می‌شود که قابل جابجایی و حرکت از مکانی به مکان دیگر هستند بدون اینکه موجب تخریب عین مال یا محل آن شوند. اموال منقول مانند ماشین آلات، وسایل اداری، پول و …..
انواع دعاوی ملکی
به طور کلی می‌توان دعاوی مربوط به ملک و مستغلات را به دسه دسته دعاوی ملکی حقوقی، ثبتی و جزایی تقسیم کرد. کلیه این دعاوی از طریق دادخواست در دادگاه مطرح می‌شود. البته زمانی که این دعوا ماهیت کیفری داشته باشد، به صورت شکایت طرح دعوا خواهد شد.
دعاوی ملکی حقوقی
اکثریت دعوا های حقوقی املاک که در دادگاه ها مطرح می‌شود را این نوع تشکیل می‌دهند. این دسته از دعاوی، نوعی از دعاوی ملکی هست که برای رسیدگی به آن تحت هر شرایط و موقعیتی تهمیداتی در نظر گرفته شده است. قاضی مسئول سیدگی، با بررسی مستندات و واقعیات پرونده به داوری و تصمیم گیری در مورد دادخواست مطرح شده می‌پردازد.
برخی از دعاوی ملکی حقوقی
الان قصد داریم به معرفی بعضی از دعاوی ملکی حقوقی بپردازیم و درباره مهم ترین های این لیست توضیح کوتاهی بدهیم.
- دعاوی مربوط به الزام تحویل ملک
ممکن است در مبایعه نامه تنظیم شده میان دو شخص، زمان مشحصی برای تحویل ملک به خریدار تعیین شده باشد. در اینصورت و در همان تاریخ باید باید مبیع (ملکی که توسط خریدار، خریداری شده است) به خریدار تحویل داده شود.
درصورت تعلل فروشنده در تحویل ملک، خریدار می‌تواند اقدام به طرح انواع دعاوی ملکی الزام به تحویل ملک نماید.
- دعوای تنظیم سند رسمی ملک
زمانی که شخصی اقدام به خریداری ملکی می‌کند، مادامی که سند رسمی موجود نباشد مالک شناخته نمی‌شود. هنگامی که ملکی از فردی به فرد دیگر تحویل داده می‌شود باید سند رسمی تنظیم شود. درصورتی که فروشنده ( و یا انتقال دهنده) این سند رسمی جدید را تنظیم نکند، خریدار ( یا مالک جدید) می‌تواند برای الزام به تنظیم سند طرح دعوا کند.
- دعوای خلع ید
درصورتی که شخصی جز مالک اصلی که سند رسمی دارد ملکی را در تصرف خود قرار دهد، مالک می‌تواند به منظور تخلیه در دادگاه دعوای خلع ید را مطرح نماید. تأکید روی این نکته بی تأثیر نیست که تنها درصورتی طرح این دعوا ممکن است که خواهان سند رسمی مالکیت داشته باشد. درصورتی که ملک ثبت نشده باشد ابتدا مالک باید اقدام به ثبت مالکیت خود کرده سپس طرح دعوا نماید.
- دعوای رفع تصرف عدوانی
زمانی که ملکی بدون رضایت فرد تحت تصرف شخصی باشد، او با اثبات سابقه تصرف از طریق یک قرارداد و یا یک سند رسمی می‌تواند طرح دعوای رفع تصرف عدوانی به منظور تخلیه متصرف کند. تفاوت این دعوا با دعوای خلع ید بر این است که در دعوای خلع ید باید خواهان مالکیت خود را نسبت به ملک اثبات کند. اما در دعوای رفع تصرف عدوانی تنها مهم اثبات سابقه تصرف شخص متصرف است.
- دعوای رفع مزاحمت و ممانعت از حق
همیشه مانند مورد بالا شخصی ملک شما را تصرف نمی‌کند. درحالتی دیگر ممکن است بدون تصرف، مانع استفاده شما از آن شود و یا حتی در استفاده شما مزاحمت ایجاد کند. در اینصورت مالک به ارائه سندی مبنی بر مالکیت و سابقه تصرف‌اش به منظور رفع مزاحمت و ممانعت از حق اقامه دعوا می‌کند.
- دعوای فک رهن
ابتدا باید بدانیم رهن چیست؟ رهن عقدی است که به موجب آن مالی را برای وثیقه به داین (طلبکار) می‌دهد. بنابراین در علم حقوق رهن دهنده را راهن و طرف مقابل اورا مرتهن می‌گویند. دعوای الزام به فک رهن در واقع موجب انحلال عقد رهن است.
با یک مثال فهم ساده تری از این دعوا را بیان می‌کنیم. تصور کنید شخصی ملکی را نزد شخصی در رهن گذاشته و پس از پرداخت دین خود، شخصی که مال نزد او رهن است اقدام به فک رهن نکند. در اینصورت راهن می‌بایست علیه مرتهن دعوای الزام به فک رهن را مطرح نماید.
در ضمن راهن می‌تواند دادخواستی تحت عنوان اجرت المثل ایام عدم فک رهن نیز تنظیم نماید.
- دعوای حقوقی تعدیل میزان اجاره بها بر اساس عرف جامعه (درخواست افزایش یا کاهش اجاره)
- ادعای لزوم دریافت پایان کار (این مورد فقط برای ساختمان های تکمیل شده و تأئید شده توسط کارشناسان می‌باشد.)
- دعاوی مربوط به امور فسخ و ابطال قراردادها (این مورد برای قراردادهای دارای نقص قانونی و یا ویژه مشکلاتی است که در مفاد قرارداد به وجود آمده است.)
- دعوا درخواست مطالبه سرقفلی
- دعوای مطالبه غرامت
دراین خصوص دعاوی دیگری نیز وجود دارد از جمله دعوای فروش ملک مشاع، مستلزم بودن بر اخذ فرم مجزای مونتاژ (که مخصوص ساختمان های دارای چندین واحد مستقل می‌باشد.) و یا دعوای تخلیه اماکن تجاری یا دعاوی مربوط به امور انتقال منافع از شخصی به شخص دیگر، اما سعی داشتیم شمارا با معروف ترین ها و مبتلا ترین موارد آشنا کنیم.
دعاوی اموال ثبتی
از دیگر انواع دعاوی ملکی می توان به ادعای ثبت شده اشاره کرد. این نوع از دعاوی از همه نظر در مرکز دعاوی حقوقی ملکی قرار دارد. اما به علت کثرت بالا و اهمیت و حساسیت زیاد آن در اثر دخیل بودن سند ملکی آن را در دسته بندی جداگانه قراردادیم. انواع دعاوی ملکی ثبتی که در ادامه به معرفی چند تا از آنها پرداختیم، برای رفع مشکلات و مسائل ثانویه مربوط به موضوعات ثبتی می‌باشد. به عبارت دیگر به منظور رفع مسائل و مشکلات ثانویه در مفاد سند ملک، خرید و فروش ملک، قرارداد و یا روند کار چه در هنگام و یا پس از عقد قرارداد می‌باشد.
چند تا از مهم ترین دعاوی ملکی ثبتی
به طور کلی به هر دعوایی که مرتبط با امور ثبتی باشد، دعاوی ملکی ثبتی گفته می‌شود که برخی از مهم‌ترین های آن را در ادامه داریم.
- دعاوی مرتبط با ابطال سند رسمی (لغو سند به دلایل و علل مختلف)
- دعوای لغو ثبت ملک مرتبط
- دعوای ابطال سند مالکیت اختلافی
- افراز ملک
- دعوای ابطال نظریه هیأت حل اختلاف سازمان ثبت و اسناد کشور
- دعوای توقیف عملیات اجرایی در مراحل مختلف
- و بسیاری موارد دیگر
این مشکلات ثبتی به دلایل متعددی ممکن است به وجود بیاید. مهم ترین دلیل به وجود آمدن این دسته از مشکلات حقوقی ملکی نیز تعجیل یا سهل انگاری شناخته شده است. به همین دلیل است که امروزه همواره توصیه می‌شود در خصوص شرایط ملکی و حقوق مالکیت خصوصی از تجربه کارشناسان متعد این حوزه (املاک) استفاده کنید. داشتن همچین راهنماها و کارشناسانی در مسائل ملکی شما می‌تواند از بروز مشکلات و مطالبات محتمل ملکی در آینده جلوگیری کند.
دعاوی ملکی کیفری (جزایی)
این دعاوی هم به این دلیل در دسته ای جداگانه قرار گرفتند که از کثرت بالایی برخوردار هستند. به وجود آمدن این دسته از دعاوی به انجام جرم توسط افراد گره خورده و وابسته است. به عبارت دیگر مبحث اصلی درخواست، رسیدگی به تخلفات عمدی، ارتکاب جرم و کلاهبرداری های ملکی می‌باشد. پس در نتیجه در دعاوی ملکی کیفری، به موضوعاتی اعم از سهل انگاری، عدم توجه، اشتباهات ناخواسته، جهل به قوانین و مقررات و… پرداخته نمی‌شود.
پس باید توجه داشت اظهار عدم اطلاع، اشتباه، سو تفاهم و سهل انگاری در انواع دعاوی ملکی کیفری وارد نبوده و مورد قبول قاضی نمی‌باشد. دراصل تنها زمانی این دعاوی شکل می‌گیرند که شاکیان خصوصی و یا مدعی‌العموم اتهامات کیفری را مطرح کنند. کلیه این دسته از دعاوی کیفری مدنی بر پایه و اساس سودجویی و فریب کیفری می‌باشد. نکته بسیار مهم این است که دادگاه صالح رسیدگی به دعاوی ملکی کیفری، دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول است. یعنی اگر شخص متهم در شمال ایران ساکن باشد و دعوا بر سر ملکی در جنوب ایران (برای مثال بوشهر) باشد، محل رسیدگی به این پرونده شهر بوشهر یا همان جایی است که ملک در آن واقع شده است. در ادامه با چند مثال از انواع این دعوا، به درک بهتری از آن می‌رسیم.
مهم ترین دعاوی ملکی کیفری
- جعل اسناد ملکی به منظور فریب افراد و کلاهبرداری از آنها
- مرتکب کلاهبرداری شدن در زمینه معاملات ملکی و مستغلات
- خیانت در امانت در املاک
- انتقال غیر قانونی اموال به یک یا چند نفر
- انتقال منافع ملکی به خود و یا دیگران به صورت غیر قانونی
- استفاده از سند جعلی در معاملات ملکی
- تغییر کاربری اراضی کشاورزی بدون اخذ موافقت از مراجع ذی‌ربط
- تخریب و ورود بدون اجازه به ملک و حریم دیگران
- و مواردی دیگر
همانطور که در دو دسته بندی قبلی دیدیم، بیان همه موارد ممکن نیست زیرا که تعداد آنها زیاد است. به همین دلیل مهم ترین های هر دسته بندی را عنوان کردیم.
نکاتی که باید قبل از خرید و فروش های ملکی به آن توجه کرد
مانند هر موضوع دیگری، در خرید و فروش و مسائل ملکی نیز شما باید یک سری تمهیدات اولیه در نظر بگیرید. اما در معاملات ملکی به دلیل ارزش بالای آن باید خیلی دقیق تر این نکات را بررسی کرد.
مورد معامله متعلق به شخص ثالثی نباشد.
خریدار هر ملکی باید توجه داشته باشد که بعد ها شخص ثالثی ادعای مالکیت ملک مورد نظر را نداشته باشد. برای مثال ملک وقفی نباشد، سند در دست بقیه اشخاص نباشد و یا اینکه حتما سند را دقیق بررسی کند که شش دانگ ملک مورد نظر در اختیار فروشنده باشد.
تمامی ویژگی های ملک مورد معامله به درستی مشخص باشد.
یکی از کارهایی که بهتر است توسط ملک مورد معامله توسط خریدار صورت بگیرد این است که خریدار به اداره ثبت برای انجام تحقیقاتی مبنی بر اینکه پلاکی که در سند ثبت شده متعلق به همین ملک است یا خیر، مراجعه نماید.
بررسی وضعیت مالک توسط خریدار
وضع مالک باید به طور دقیق و درست برای مالک مشخص شود. برای مثال سن، سلامت عقلی, اختیارات کامل وی برای فروش و … باید بررسی شود. به عبارت دیگر و به بیان ساده تر، باید صحت توانایی کامل مالک در انجام معامله برای خریدار اثبات شود.
ویژگی های یک قرارداد ملکی معتبر و خوب
برای تنظیم هر قرارداد ملکی باید به نکاتی را توجه کرد که لزوم رعایت آنها در تنظیم قرارداد، احتمال به وجود آمدن مشکلات و مسائل ثانویه را به حداقل می‌رساند.
نام و هویت دقیق خریدار و فروشنده
باید دقت داشت در هر عقد قراردادی، مشخصات دقیق، کامل و درست هر دو طرف در قرارداد نوشته شود. این مشخصات اعم از نام، نام خانوادگی، کد ملی، شماره شناسنامه، شماره تلفن و …. هستند.
تعیین دقیق مورد معامله
در هر قراردادی باید و حتما چیزی که قرار است بین دو طرف معامله شود عینا و به طور دقیق بیان شود. برای مثال در قرارداد معامله یک زمین باید آدرس دقیق، شماره مربوط به سند، همه مشخصاتی که در سند زمین ذکر شده و … به صورت واضح و دقیق ذکر شود.
توجه داشته باشید که اگر مورد معامله در مسائل حقوقی ملکی به صورت درست بیان نشود نمی‌توان به قرارداد عقد شده استناد کرد.
مدت مورد معامله
در همه قرارداد های حتما باید زمان دقیق معامله بیان شود. یعنی مدت زمانی مشخص شود تا طرفین به تعهدات خود که در قرارداد ذکر می‌شود عمل کنند. در غیراینصورت باید بر اساس سایر مفاد عمل کرد.
قیمت مورد معامله
همانند هر قرارداد دیگری باید در قرارداد ملکی نیز قیمت ملکی که مورد معامله قرار می‌گیرد به صورت دقیق بیان شود. این به آن دلیل است که در غیر اینصورت قرارداد اعتباری در این زمینه نخواهد داشت.
برای راهنمایی بیشتر میتوانید به وب سایت ما مراجعه فرمایید. https://azarbeik.com/
سوالات متداول دعاوی ملکی
به مالی که قابل جابجایی از محلی به محل دیگر نباشد اموال غیر منقول گفته می‌شود. همچنین به مالی که قابل جابجایی از محلی به محل دیگر باشد و در اثر این جابجایی تخریب نشوند، اموال منقول گفته می‌شود.
به وجود آمدن این دسته از دعاوی به انجام جرم توسط افراد گره خورده و وابسته است. به بیان ساده تر مبحث اصلی درخواست، رسیدگی به تخلفات عمدی، ارتکاب جرم و کلاهبرداری های ملکی می‌باشد. بنابراین در این دسته از دعاوی ملکی، به موضوعاتی اعم از سهل انگاری، عدم توجه، اشتباهات ناخواسته، جهل به قوانین و مقررات و… پرداخته نمی‌شود.
درصورتی که در قرارداد بین طرفین، مورد معامله دقیق و درست ذکر نشود، بعد ها آن قرارداد از نظر قانونی اعتباری نخواهد داشت.