ضمانت اجرای عدم اجرای تعهدات طبق قانون پیش فروش آپارتمان
قبل از ورود به بحث جهت اطلاع بیشتر در انتهای نوشتار متن کامل قانون پیش فروش آپارتمان را درج نمودم ودر این مبحث فقط ضمانت اجرای عدم انجام تعهدات طبق قانون مذکور بررسی میشود ،
در بند 11 ماده 2 قانون، برخی از مواد قانون احصا شدهاند كه بایستی مفاد آنها در قرارداد پیشفروش ساختمان درج و بدانها تصریح شود. در این مواد ضمانت اجراهای این نوع قرارداد پیشبینی و مقرر شده است
. 1-1-1 -در صدر ماده 6 مقرر شده است؛ چنانچه پیشفروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیشفروش شده را تحویل پیشخریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید، عالوه بر اجرای بند 9 ماده 2 این قانون، مكلف است به شرح زیر جریمه تأخیر به پیشخریدار بپردازد مگر این كه به مبالغ بیشتری به نفع پیشخریدار توافق نمایند. اجرای مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیشخریدار نیست. همان‌طور كه ملاحظه میشود، در پاراگراف اول ماده 6 ، بر اجرای تعهدات موضوع بند 9 ماده 2 قانون تأكید شده است. یعنی تعهداتی كه پیشفروشنده در مقابل شهرداری و یا سایر مراجع قانونی برعهده گرفته است اما در صورتی كه پیشفروشنده به تعهدات خود درخصوص تحویل واحد پیشفروش شده در موعد مقرر عمل نكند و یا سایر تعهداتش را در مهلت مقرر به انجام نرساند، مكلف است مطابق بندهای مختلف ماده 6 جریمه تأخیر به پیشخریدار بپردازد. البته پرداخت جریمه، بدل از اجرای تعهدات قراردادی او نمیباشد. به علاوه،جریمه مقرر در بندهای یک تا 4 ماده 6 تنها راه تضمین حسن انجام تعهدات پیشفروشنده نیست بلكه دو روش دیگر نیز برای جبران خسارات پیشخریدار پیشبینی شده است؛ 1ـ طرفین میتوانند به مبالغ بیشتری از جریمه مقرر در ماده 6 با یكدیگر توافق كنند. فلذا انجام توافق در جهت صعودی برخالف میزان جریمه مقرر بالامانع است. 2ـ پیشخریدار میتواند به جای دریافت جریمه و غرامت، با اعمال خیار، قرارداد پیشفروش را فسخ نماید. اما در بندهای یک تا 4 ماده 6 مواردی كه در صورت عدم اجرای تعهد به پیشفروشنده جریمه تعلق میگیرد و میزان جریمه مقرر بیان شده است
: 2-1-1-در بند یک ماده 6 قانون یاد شده، مقرر شده؛ در صورتی كه واحد پیشفروش شده و بخشهای اختصاصی نظیر توقفگاه پاركینگ و انباری در زمان مقرر قابل بهره برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیشخریدار ، معادل اجرت المثل بخش تحویل نشده را پیشفروشنده باید به پیشخریدار بپردازد. پس اجرت المثل قسمت تحویل نشده باید محاسبه شده و مورد توافق قرار گرفته و به پیشخریدار پرداخت شود. یعنی قانونگذار بابت منافع تفویت شده، پیشفروشنده را موظف نموده است تا اجرت المثل بپردازد
. 3-1-1 – در بند 2 ماده 6 همان قانون، مقرر شده؛ در صورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم درصد بهای روز تعهدات انجام نشده به میزان قدرالسهم پیشخریدار، جریمه به پیشفروشنده تعلق میگیرد. به عبارت دیگر، عدم اجرای سختمان در بخشهای عمومی و مشترك ساختمان و عدم آمادهسازی آنها موجب تعلق جریمهای به میزان نیمدرصد بها و قیمت تمام شده بخشهای ناتمام در روز پرداخت، به پیشفروشنده میباشد كه به نسبت قدرالسهم باید به پیشخریدار بپردازد
. 4-1-1
در بند 3 همان ماده قانونی نیز مقرر شده؛ در صورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی موضوع بند 9 ماده 2 این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن، روزانه به میزان یك در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیشخریدار، جریمه تعلق میگیرد. شرح قانون پیشفروش ساختمان و آییننامه اجرایی آن؛ با رویکرد نقد و بررسی 33 همان‌طور كه مالحظه میشود این بند اختصاص به مواردی دارد كه انبوهسازی و یا شهركسازی صورت میگیرد و سازندگان مكلف به محوطهسازی و شهركسازی و احداث فضاها و بناهای عمومی مثل خیابان و مسجد و مدرسه و درمانگاه در شهرك هستند. پس هرگاه به تعهد خود در این باره عمل نكنند و یا تأخیر نمایند، مكلفاند روزانه به میزان یك در هزار قیمت روز و تمام شده تعهدات انجام نشده را طبق نظر كارشناس به هریك از پیشخریداران به نسبت قدرالسهم هركدام از آنها بپردازند. جلبنظر كارشناس هنگامی الزم خواهد بود كه طرفین با یكدیگر اختالف داشته و موضوع به داوری ارجاع شده باشد؛ مگر آنكه طرفین خود بر تعیین كارشناس توافق نمایند
. 5-1-1 -در بند 4 ماده 6 قانون که مقرر شده است؛ »در صورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یك در هزار مبلغ قرارداد« به نظر میرسد مفاد آن، متاسفانه، به درستی، تنظیم نشده است؛ برای عدم انتقال قطعی واحد ساختمانی مشخص پیشفروش شده به نام خریدار در موعد مقرر كه مورد تعهد پبشفروشنده بوده ولیكن به تعهد خود عمل ننموده و تأخیر داشته است، جریمهای به میزان یك در هزار بهای مورد معامله كه در قرارداد پیشفروش درج شده درنظر گرفته شده است كه روزانه قابل محاسبه و پرداخت به پیشخریدار میباشد. اما با توجه به واژههای بهكار گرفته شده، هرگاه بخواهیم عبارت »اقدام به موقع به سند رسمی انتقال« را تعبیر و تبیین نماییم، چیزی از آن مستفاد نمیشود. به عبارت دیگر، ترجمه تحت اللفظی این واژهها، معنایی از آن به ذهن متبادر نمیسازد. تنها با داللت التزامی میتوان مقصود قانونگذار را دریافت كه موضوع بر انتقال قطعی رسمی مالكیت واحد ساختمانی پیشفروش شده در موعد مقرر به پیشخریدار داللت دارد.. 6-1-9 -نكته آخر اینكه مبدأ محاسبه جرایم موضوع این ماده تاریخ مقرر برای انجام تعهد مندرج در قرارداد بوده و تا تاریخ اجرای تعهد قابل محاسبه است
. 2-1 -ضمانت اجرای كاهش یا افزایش مساحت مورد معامله
1-2-1 -در صدر ماده 7 قانون مقرر شده است؛ »در صورتی كه مساحت بنا براساس صورت مجلس تفكیكی، كمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابهالتفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت«. ملاحظه میشود كه در صدر این ماده، ضمانت اجرای كاهش یا افزایش مساحت مورد معامله، پرداخت یا دریافت مابهالتفاوت قرار داده شده است. اما تنها به این ضمانت اجرا اكتفا نشده است بلكه در ادامه، ضمانت اجرای دوم مقرر شده است كه حق فسخ معامله میباشد اما اجرای این حق تنها در موارد خاصی به شرح زیر میسر میباشد: 1ـ در صورتی كه مساحت بنا تا 5 درصد افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچكدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارد. 2ـ در صورتی كه مقدار اضافه بنا بیش از 5 ً درصد باشد صرفا خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. 3ـ چنانچه مساحت بنای واحد تحویل شده كمتر از 95 درصد مقدار توافق شده باشد، پیشخریدار حق فسخ قرارداد را دارد. 4ـ اما در صورت نقصان مساحت بیش از 5 درصد پیشخریدار عالوه بر حق فسخ حق دیگری هم دارد و آن اینكه بجای فسخ قرارداد میتواند خسارت دریافت كند كه در این صورت، مقدار خسارت براساس قیمت روز بنا و برآورد كارشناس مرضیالطرفین تعیین خواهد شد. 2-2-1 -نكته آخر آنكه مبنا و مأخذ محاسبه مساحت بنای واحد ساختمانی موضوع قرارداد، مساحت مندرج در صورت مجلس تفكیكی میباشد
. 3-1 -ضمانت اجرای تخلفات پیشفروشنده
1-3-1 -در ماده 8 مقرر شده در تمامی مواردی كه به دلیل تخلف پیشفروشنده، پیشخریدار حق فسخ خود را اعمال مینماید، پیشفروشنده باید خسارت وارده را بر مبنای مصالحه طرفین با برآورد كارشناس مرضی الطرفین به پیشخریدار بپردازد. در صدر مواد 6 و 7 قانون یاد شده، این حق برای پیشخری ِ دار شناخته شده كه اگر خواهان ادامه قرارداد با پیشفروشنده است، با اخذ جریمه و توافق بر جبران خسارت بدان ادامه دهد ولیكن هرگاه مایل به ادامه آن نباشد، میتواند شرح قانون پیشفروش ساختمان و آییننامه اجرایی آن؛ با رویکرد نقد و بررسی 35 قرارداد را فسخ و تقاضای جبران خسارت كند. بنابر تبصره ماده 8 قانون مورد بحث که مقرر شده است؛ در صورتی كه طرفین نتوانند درخصوص میزان خسارت به توافق رسیده و مصالحه نمایند، پیشفروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بنا، طبق نظر كارشناس منتخب مراجع قضایی همراه با خسارات قانونی به پیشخریدار مسترد نماید
. 2-3-1 –
این تبصره طوری تنظیم شده است كه گویا در اجرای مفاد ماده 8 هرگاه قرارداد توسط پیشخریدار فسخ شود و طرفین درخصوص میزان خسارت مصالحه نمایند و كارشناس مرضی الطرفین تعیین كنند، تنها خسارت به پیشخریداران پرداخت خواهد شد ولی اگر با هم به توافق نرسند و پیشخریدار مجبور شود به مراجع قضایی شكایت كند، در این صورت، هرگاه میزان خسارت توسط كارشناس منتخب مرجع قضایی تعیین شود، پیشفروشنده مكلف است كه نه تنها خسارت به پیشخریدار بپردازد بلكه ناچار است تمام مبالغ پرداختی او را نیز بر پایه و مأخذ قیمت روز به وی مسترد نماید. این امر از نحوه نگارش تبصره ماده 8 تصور میشود در حالیكه در هر دو مورد، استرداد مبالغ پرداختی به پیشخریدار، نتیجه طبیعی فسخ قرارداد و استرداد عوضین میباشد
. 3-3-1 -نكته مهم درباره جبران خسارت موضوع مواد 6 تا 8 قانون، آن است كه تنها در صورت ورود خسارت به پیشخریدار، در صورت عدم انجام تعهدات پیشفروشنده است كه پیشخریدار میتواند تقاضای جبران خسارت نماید و این امر تنها در صورتی تحقق خواهد یافت كه نامبرده ثابت نماید كه در اثر تخلف پیشفروشنده از ایفای تعهدات خود و عدم انجام توافقات موضوع قرارداد خسارت مالی به او وارد شده است. در غیر این صورت، جبران خسارت منتفی خواهد بود.
البته این امر، شامل جریمه تأخیر موضوع ماده 6 كه نوعی مجازات تلقی میشود، نخواهد شد و صرف تأخیر در اجرای تعهدات با چنین مجازاتی پاسخ داده میشو
. 4-3-1 -در رابطه با نحوه انجام توافق بر میزان خسارت موضوع ماده 8 نیز در ذیل ماده، سه روش پیشبینی و مقرر شده است؛ 1ـ طرفین شخصا بر مبلغ معینی به توافق رسیده و صرفنظر از میزان دقیق خسارت به مصالحه دست زده و قرارداد را خاتمه دهند و پیشخریدار دعوای خود را به پیشفروشنده صلح میكند و اختالف را حل و فصل مینمایند2ـ طرفین نمی ً توانند شخصا بر مبلغ معینی مصالحه نمایند و بر تقویم میزان خسارت نیز توافق نمیكنند و یا از عهده آن برنمیآیند. در این صورت، میتوانند موضوع را به كارشناس مرضی الطرفین خود ارجاع دهند و براساس برآورد میزان خسارت توسط كارشناس مزبور، پیشفروشنده خسارت پیشخریدار را جبران نموده و به وی میپردازد و به قرارداد فیمابین خاتمه میدهند. 3ـ براساس مفاد تبصره ماده 8 هرگاه به هیچ‌یك از دو طریق مذكور، طرفین نتوانند اختلافات فیمابین را حل و فصل نمایند و پیشخریدار بر فسخ قرارداد مصمم باشد، در این صورت، باید به دادگاه صالح دادگستری دادخواست داده و درخواست تعیین كارشناس رسمی دادگستری كند تا علاوه بر استرداد كلیه مبالغی كه به پیشفروشنده پرداخته است، دادگاه عمومی پیشفروشنده را براساس نظر كارشناس منتخب به پرداخت مبالغ مذكور براساس نرخ روز بنا، به علاوه خسارات قانونی وارده به پیشخریدار محكوم و ملزم به پرداخت نماید
. 5-3-1 -ضعف قانونگذاری؛ همان‌طور كه ملاحظه میشود، یكی از ضعفهای این قانون، آن است كه با وجود لحاظ نمودن سند رسمی برای تنظیم و ثبت قراردادهای پیشفروش ساختمان، باز هم نتوانسته از دخالت مراجع قضایی در حل اختالفات ناشی از سند رسمی جلوگیری نماید و یا از مزایای این مكانیزم و تأسیس قانونی پیشرفته غافل بوده است. زیرا وقتی كه مردم تشویق یا اجبار میشوند كه اسناد خود را بهصورت رسمی به ثبت رسانند و هزینه و وقت زیادی را صرف آن كنند، مقصود غایی آن است كه از مزایای اسناد رسمی برخوردار شوند و دیگر نیازی به مراجعه به دادگاه و پاسگاه نداشته باشند، در غیراینصورت، قرارداد خود را به صورت عادی به انجام میرسانند و نیازی به صرف وقت و هزینه اضافی نخواهند داشت و لذا اگر قرار است كه در هر دو صورت، تنظیم قرارداد به صورت عادی و رسمی، نیاز به مراجعه به مراجع قضایی باشد، در این صورت، سند رسمی چه مزیتی بر سند عادی داشته و چگونه این نقض غرض قابل توجیه میباشد. بنابراین بایستی در قانون و یا حداقل آییننامه اجرایی آن مكانیزمی اندیشیده میشد یا بشود كه نیازی به مراجعه به مراجع قضایی جهت حل اختلافات نباشد و مشكلات و اختلافات از طریق دفترخانه و اجرای ثبت اسناد قابل حل و فصل بوده و حقوق طرفین تأمین و اجرا شود
ضمانت اجرای عدم انجام تعهدات طبق قانون پیش فروش آپارتمان
