در این مقاله که توسط تیم محتوا نویسی فرزانه آذربیک وکیل ملکی در تهران تهیه شده، قصد داریم نحوه مطالبه اجور معوقه را توضیح دهیم.

معاملات یا قراردادها با توافق طرفین به منظور انجام عملی خاص منعقد می‌گردد. این قراردادها در قانون مدنی شامل اشکال بسیاری هستند که یکی از پرکاربرد ترین آنها قرارداد اجاره است.

قرارداد اجاره یکی از قراردادهایی است که در قانون مدنی بیان شده که به طرفین آن موجر و مستاجر می‌گویند. موجر همان مالک ملکی است که اجاره شده و مستاجر شخصی است که آن ملک را اجاره کرده است.

همچنین به مبلغی که ملک در ازای آن در تصرف مستاجر قرار گرفته اجاره بها گفته می‌شود.  در واقع اجاره بها مبلغی است که در ازای استفاده از مال توسط مستاجر در قرارداد منعقد شده بین او و موجر تعیین می‌شود.

این مبلغ می‌بایست در مهلت های مقرر شده که می‌تواند ماهانه یا حتی سالانه باشد به موجر پرداخت شود.

حال درصورت عدم پرداخت اجاره بها، در قانون تضمین‌هایی برای موجر وجود دارد که طبق آن می‌تواند علاوه بر اجاره روز، اجور معوقه را نیز مطالبه کند. موجر می‌تواند از طریق شکایت به دادگاه‌های حقوقی و یا مراجع قضایی صالح، درخواست مطالبه اجور معوقه نماید.

فرد شاکی این درخواست را با ارائه دادخواستی تحت عنوان دادخواست الزام خوانده به پرداخت اجور معوقه مطرح می‌کند.

نحوه شکایت از مستاجر برای دریافت اجاره عقب افتاده

همانطور که گفتیم قرارداد اجاره در قانون عقد لازم‌الاجرا شناخته می‌شود که به معنای این است طرفین می‌بایست از آن تبعیت کنند.

طبق ماده ۴۹۰ قانون مدنی: مستاجر موظف است مال الاجاره را در موعد معین شده بین طرفین، به موجر پرداخت کند.

درصورتیکه مستاجر طبق قرارداد اجاره، اجاره بها را نپردازد، مالک ملک می‌تواند در مراجع قضایی درخواست مطالبه اجاره بهای معوقه را داشته باشد. بنابراین همانطور که قبل‌تر گفتیم موجر با طرح دادخواست الزام خوانده به پرداخت اجور معوقه در مراجع قضایی صالح، می‌تواند درخواست مطالبه اجاره‌های عقب افتاده ملک خود را داشته باشد.

هزینه دادرسی مطالبه اجاره بها عقب افتاده

دعوای مطالبه اجور معوقه از دسته دعاوی مالی می‌باشد. بنابراین هزینه دادرسی این دعوا همانند سایر دعاوی مالی محاسبه می‌گردد.

بدین صورت که اگر ارزش خواسته کمتر از ۲۰ میلیون تومان باشد، دو و نیم درصد آن هزینه دادرسی خواهد بود.

در این حالت محل رسیدگی به این دعوا شورای حل اختلاف محلی که ملک در آن واقع شده است می‌باشد.

اگر ارزش خواسته بیش از مبلغ ذکر شده باشد ( ۲۰ میلیون تومان)، سه و نیم درصد آن هزینه دادرسی می‌باشد.

برخلاف حالت اول درصورتی که مبلغ اجاره بهای عقب افتاده بیش از ۲۰ میلیون باشد در دادگاه محلی که ملک در آن واقع شده است، دعوا مورد رسیدگی قرار می‌گیرد.

البته که باید بدانید این هزینه‌ها برای مرحله بدوی (اولیه) طرح دعوا بوده و ممکن است در صورت طرح خواسته‌های جدید افزایش پیدا کند.

شرایط مطالبه اجور معوقه

قطعا برای طرح دعوای مطالبه اجاره بهای عقب افتاده مانند سایر دعاوی یکسری شرایط وجود دارد.

اول از همه طرح این دعوا تنها زمانی ممکن است که بین طرفین یعنی موجر و مستاجر قرارداد اجاره منعقد شده باشد. در این صورت است که اگر مستاجر اجاره بهای مشخص شده در قرارداد را پرداخت نکند مالک می‌تواند علیه او طرح دعوا کند.

نکته حائز اهمیت بعدی این است که طرح این دعوا تنها مختص زمانی است که طبق قرارداد ملک در اجاره مستاجر است.

به عبارت دیگر اگر مدت قرارداد به اتمام رسیده باشد و شرطی در قرارداد برای تمدید وجود نداشته باشد طرح دعوای مطالبه اجور معوقه ممکن نیست.

البته نگران نباشید در این حالت شما باید دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف را مطرح کنید که در مقاله‌ای دیگر به‌صورت تخصصی به آن می‌پردازیم.

آیا برای دیرکرد پرداخت اجاره می‌توان خسارتی دریافت کرد؟

در جواب این سوال باید گفت بله. امکان مطالبه خسارت تاخیر تادیه اجاره های عقب افتاده وجود دارد.

البته که باید این خواسته در دادخواست مطالبه اجور معوقه‌‌ تقدیمی به دادگاه ذکر شده باشد.

نحوه مطالبه اجاره‌های عقب افتاده

اگر شخصی ملکی را به فردی دیگر اجاره دهد و مستاجر اجاره را پرداخت نکند، موجر می‌تواند برای اجاره‌های پرداخت نشده به دادگاه شکایت کند.

بدین منظور او باید به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کند و  فرم دادخواست را دریافت نماید.

درنهایت او باید به تنظیم دادخواست الزام خوانده به اجور معوقه بپردازد و به دادگاه صالح ارسال کند.

همانطور که قبلا گفتیم، اگر اجور معوقه کمتر از بیست میلیون تومان باشد موجر باید در شورای حل اختلاف محل وقوع ملک طرح شکایت کند.

در غیر اینصورت و در حالتی که اجور معوقه بیش از بیست میلیون تومان باشد در دادگاه‌های حقوقی صالح رسیدگی می‌گردد.

نحوه رسیدگی به پرونده مطالبه اجور معوقه‌‌

پس از تقدیم دادخواست و تعیین شعبه، دادخواست مورد رسیدگی قرار می‌گیرد. پس از بررسی دادخواست و ضمائم، به دستور قاضی وقت رسیدگی تعیین شده و

به طرفین ابلاغ می‌شود.

در این جلسه رسیدگی ابتدا خواهان مجددا خواسته خود را به همراه مستندات و ادله بیان می‌کند. پس از آن خوانده به بیان دفاعیات خود می‌پردازد که پس از این مرحله دادگاه مبادرت به صدور رای می‌نماید.

درصورتی که رای دادگاه به نفع خواهان باشد، دادگاه با ذکر مدت زمان اجاره، اجاره بهای پرداخت نشده جهت مطالبه از مستاجر را تعیین می‌کند.

البته که مانند سایر دعاوی، خوانده و یا خواهان درصورت اعتراض به رای، می‌توانند درخواست تجدیدنظر صادر کنند.

روند رسیدگی تجدید نظر در پرونده مطالبه اجور معوقه‌‌

در این صورت وکیل خوانده و یا خواهان با تقدیم دادخواست تجدید نظر نسبت به رای صادر شده، تقاضای نقض دادنامه می‌کند.

سپس دادگاه با دستور تعیین وقت رسیدگی و دعوت طرفین، جلسه رسیدگی را مجددا تشکیل می‌دهد. درنهایت با توجه به اعتراض طرح شده دادگاه مبادرت به صدور رای نهایی و قطعی می‌نماید.

نمونده دادخواست الزام خوانده به پرداخت اجور معوقه

خواهان : ……………. ( مشخصات موجر یا مالک )

خوانده : ……………. ( مشخصات مستاجر )

وکیل یا نماینده قانونی : …………….  (درصورتی که یک وکیل یا نماینده قانونی مسئول انجام و پیگیری این امر برای شما است، مشخصات دقیق او ذکر شود.)

خواسته: ( در این پرونده، خواسته تقاضای الزام خوانده به پرداخت اجور معوقه می‌باشد. توجه داشته باشید که باید مبلغ آن به علاوه خسارت دادرسی در خواسته ذکر گردد.)

دلایل و منضمات دادخواست : 1 – فتوکپی سند مالکیت 2 – فتوکپی مصدق سند اجاره (رسمی یا عادی) 3 – عنداللزوم تحقیق و معاینه محلی

شرح دادخواست :

باسلام، احتراما به استحضار می رساند :

اینجانب خواهان ……………. به موجب سند مالکیت ( و سند ) که فتوکپی آن پیوست است، مالک شش دانگ یک دستگاه آپارتمان (یک باب خانه) با مشخصات ثبتی مذکور در اسناد تقدیمی واقع در ……………. هستم.

ملک مذکور به موجب سند عادی مورخ ……………. ( سند رسمی شماره ……………. مورخ تنظیمی در دفتر اسناد رسمی شماره ……………. شهرستان ……………. ) به خوانده محترم اجاره داده شده است.

نظر به این که خوانده دعوا اجور متعلقه به عین مستاجره را از تاریخ ……………. کلا معادل مبلغ ……………. ریال پرداخت نکرده است، لذا صدور حکم محکومیت وی به پرداخت اجور معوقه با احتساب کلیه خسارات قانونی استدعا می شود.

اظهارنامه مطالبه اجور معوقه

اگر برای مطالبه اجاره بها‌های عقب افتاده ملک‌تان با یک وکیل مشورت کرده باشد، احتمالا به شما پیشنهاد داده قبل از ارائه و ثبت دادخواست در شورای حل اختلاف و یا دادگاه عمومی حقوقی، بهتر است اظهارنامه‌ای به مستاجر بفرستید.

این اظهارنامه حاوی درخواست شما برای پرداخت اجور معوقه است. این مهم به دو دلیل پیشنهاد می‌شود:

1-  مساله قبل از طرح دعوا در دادگاه حل شود و مستاجر اجور معوقه را به شما بپردازد.

2- درصورتی که مستاجر مجددا از پرداخت اجور استنکاف کند، مبدا پرداخت خسارت تاخیر تادیه تاریخ این اظهارنامه می‌باشد.

به عبارت دیگر شما هنگام ثبت دادخواست مطالبه اجور معوقه، تاریخ ارسال اظهارنامه را به عنوان مبدا تاخیر تادیه در نظر می‌گیرید که این امر موجب مطالبه خسارت بیشتری برای خوانده یا همان مستاجر است.

همانطور که گفتیم به بیان ساده تر خسارت تاخیر تادیه برای دریافت دیرکرد مطالبه طلب از سوی طلبکار است. همچنین مطابق قانون خسارت تاخیر تادیه از تاریخ مطالبه رسمی طلب از سوی طلبکار محاسبه شده و قابل پرداخت است.

تفاوت اجور معوقه با اجرت المثل ایام تصرف

بارها در این مقاله ذکر کردیم که مطالبه اجور معوقه تنها در زمانی ممکن است که قرارداد اجاره مابین طرفین منعقد شده باشد و مستاجر از پرداخت اجاره بها استنکاف کند.

حال ممکن است مستاجر در خارج از مدت قرارداد، مال مورد اجاره را تصرف کند. در این صورت او می‌بایست در قبال تصرف غیرمجازی که داشته است مبلغی را تحت عنوان اجرت المثل ایام تصرف به مالک بپردازد.

البته که باید توجه داشت که در قرارداد اجاره بندی به منظور تمدید قرارداد وجود نداشته باشد و حتما مستاجر در خارج از مدت قرارداد ملک را به تصرف خود در آورده باشد.

این مبلغ توسط دادگاه و به تشخیص کارشناسان رسمی محاسبه می‌شود که براساس ارزش مالی ملک تعیین می‌گردد. بنابراین اگر مستاجری از پرداخت اجور خودداری کند و پس از اتمام قرارداد ملک را تخلیه نکند، مالک می‎تواند علاوه بر اجور معوقه و تاخیر تادیه، اجرت المثل ایام تصرف را نیز مطالبه کند.

مطالبه مستدل تمامی این موارد باید با استناد به قانون و رعایت تشریفات رسیدگی است. بنابراین درصورتی که نتواستید عدم پرداخت اجاره بها و یا تصرف ملک را اثبات کنید، بهتر است با یک وکیل دعاوی ملکی مشورت و از مشاوره‌های او استفاده کنید.

فرزانه آذربیک وکیل پایه یک دادگستری و متخصص دعاوی ملکی می‌تواند شمارا در مسیر مطالبه حقوقتان همراهی و راهنمایی کند.

برای اطلاع از راه‌های ارتباطی کلیک کنید.