به طور خلاصه؛ حق شفعه به این معناست که، هرگاه دو نفر در یک مال غیر منقول شریک باشند و یکی از طرفین قصد فروش سهم خود را به شخص ثالثی داشته باشد، شریک او بر سایر متقاضیان خرید آن سهم، تقدم دارد و حقی پیدا می‌کند به اسم حق شفعه.
ملک مشاع به چه معناست؟
ملک مشاع به زمین یا ساختمانی تلقی می‌شود که مالکیت آن به صورت مشترک بین دو یا چند نفر باشد.
نکته ای در این میان وجود دارد؛ آن این است که در ملک مشاع سهم هر یک از شرکا از حیث قیمت و ارزش مشخص است اما از نظر جغرافیایی در زمین مشخص نیست.
به تعبیر ساده تر، مالکین ملک در بخش به بخش آن ملک سهم دارند.
تصرف هر یک از شرکا در ملک باید با رعایت حدود قوانین باشد و در ملک مشاع نباید تصرف در سهم خود به تصرف حق مالکین دیگر منجر شود.
حال با این توضیحات، زمانی که یکی از شرکا قصد فروش سهم خود را داشته باشد، برای شریک دیگر او حق شفعه به وجود می‌آید.
حق شفعه در ملک مشاع چیست؟
زمانی که یکی از مالکین قصد فروش سهم خود را داشته باشد، برای شریک او که قصد ندارد سهم خود را بفروشد حق شفعه به وجود می‌آید، یعنی او به دیگر متقاضیان خرید ملک از شریک خود اولویت دارد.
نکته مهم:برای ایجاد حق شفعه در یک ملک فقط و فقط باید دو نفر مشترکاً صاحب ملک مورد بحث باشند، به تعبیر ساده تر در صورتی که بیش از دو نفر در یک ملک شریک باشند، هنگامی که یکی از شرکا قصد فروش سهم خود را داشته باشد برای سایر شرکا حق شفعه ایجاد نخواهد شد.
نکات حائز اهمیت:
حق شفعه تنها در خصوص زمین وجود دارد یعنی اگر فقط ساختمان و یا درخت های یک زمین برای فروش گذاشته شده باشد، شریکی که قصد خرید سهم شریک خود را دارد باید مبلغی را که متقاضی خرید حاضر به پرداخت آن بوده را بپردازد.
2-شریک ملک مشاعی باید بداند که حق شفعه به وجود آمده برای او فوری می‌باشد، یعنی باید فوراً آن را اعمال کند در غیر اینصورت از حق شفعه برخوردار نخواهد بود.
3-حق شفعه تنها و تنها در خصوص معامله بیع می‌باشد، یعنی صرفاً زمانی به وجود می‌آید که شریک بخواهد سهم خود را بفروشد، در صورتی که بخواهد آن را ببخشید و یا هدیه دهد حق شفعه ایجاد نمی‌گردد.
بیشتر بخوانید:هِبِه
4-در خصوص شفعه در آپارتمان باید گفت که؛ اگر آپارتمان مورد بحث بر روی زمینی به صورت شراکتی ساخته شده باشد و مالک آپارتمان دارای شراکت یا مالکیت اختصاصی بر روی زمین نباشد نمی‌تواند از حق شفعه استفاده کند.
5-اگر دو شخص به صورت جزء به جزء در یک ملک شریک باشند فرد نمی‌تواند بدون رضایت شریک خود بخشی از زمین را جدا ساخته و به فروش برساند، چون در اینصورت شخص سوم که بخشی از سهم شرکا را خریداری نموده در بخش بخش زمین و به میزان سهمی که خریداری کرده با دو شریک دیگر شریک