قبل از ورود به بحث جهت اطلاع بیشتر در انتهای نوشتار متن کامل قانون پیش فروش آپارتمان را درج نمودم ودر این مبحث فقط ضمانت اجرای عدم انجام تعهدات طبق قانون مذکور بررسی میشود
ضمانت اجرای عدم اجرای تعهدات طبق قانون پیش فروش آپارتمان
قبل از ورود به بحث جهت اطلاع بیشتر در انتهای نوشتار متن کامل قانون پیش فروش آپارتمان را درج نمودم ودر این مبحث فقط ضمانت اجرای عدم انجام تعهدات طبق قانون مذکور بررسی میشود ،
در بند 11 ماده 2 قانون، برخی از مواد قانون احصا شدهاند كه بایستی مفاد آنها در قرارداد پیشفروش ساختمان درج و بدانها تصریح شود. در این مواد ضمانت اجراهای این نوع قرارداد پیشبینی و مقرر شده است
. 1-1-1 -در صدر ماده 6 مقرر شده است؛ چنانچه پیشفروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیشفروش شده را تحویل پیشخریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید، عالوه بر اجرای بند 9 ماده 2 این قانون، مكلف است به شرح زیر جریمه تأخیر به پیشخریدار بپردازد مگر این كه به مبالغ بیشتری به نفع پیشخریدار توافق نمایند. اجرای مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیشخریدار نیست. همان‌طور كه ملاحظه میشود، در پاراگراف اول ماده 6 ، بر اجرای تعهدات موضوع بند 9 ماده 2 قانون تأكید شده است. یعنی تعهداتی كه پیشفروشنده در مقابل شهرداری و یا سایر مراجع قانونی برعهده گرفته است اما در صورتی كه پیشفروشنده به تعهدات خود درخصوص تحویل واحد پیشفروش شده در موعد مقرر عمل نكند و یا سایر تعهداتش را در مهلت مقرر به انجام نرساند، مكلف است مطابق بندهای مختلف ماده 6 جریمه تأخیر به پیشخریدار بپردازد. البته پرداخت جریمه، بدل از اجرای تعهدات قراردادی او نمیباشد. به علاوه،جریمه مقرر در بندهای یک تا 4 ماده 6 تنها راه تضمین حسن انجام تعهدات پیشفروشنده نیست بلكه دو روش دیگر نیز برای جبران خسارات پیشخریدار پیشبینی شده است؛ 1ـ طرفین میتوانند به مبالغ بیشتری از جریمه مقرر در ماده 6 با یكدیگر توافق كنند. فلذا انجام توافق در جهت صعودی برخالف میزان جریمه مقرر بالامانع است. 2ـ پیشخریدار میتواند به جای دریافت جریمه و غرامت، با اعمال خیار، قرارداد پیشفروش را فسخ نماید. اما در بندهای یک تا 4 ماده 6 مواردی كه در صورت عدم اجرای تعهد به پیشفروشنده جریمه تعلق میگیرد و میزان جریمه مقرر بیان شده است
: 2-1-1-در بند یک ماده 6 قانون یاد شده، مقرر شده؛ در صورتی كه واحد پیشفروش شده و بخشهای اختصاصی نظیر توقفگاه پاركینگ و انباری در زمان مقرر قابل بهره برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیشخریدار ، معادل اجرت المثل بخش تحویل نشده را پیشفروشنده باید به پیشخریدار بپردازد. پس اجرت المثل قسمت تحویل نشده باید محاسبه شده و مورد توافق قرار گرفته و به پیشخریدار پرداخت شود. یعنی قانونگذار بابت منافع تفویت شده، پیشفروشنده را موظف نموده است تا اجرت المثل بپردازد
. 3-1-1 - در بند 2 ماده 6 همان قانون، مقرر شده؛ در صورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم درصد بهای روز تعهدات انجام نشده به میزان قدرالسهم پیشخریدار، جریمه به پیشفروشنده تعلق میگیرد. به عبارت دیگر، عدم اجرای سختمان در بخشهای عمومی و مشترك ساختمان و عدم آمادهسازی آنها موجب تعلق جریمهای به میزان نیمدرصد بها و قیمت تمام شده بخشهای ناتمام در روز پرداخت، به پیشفروشنده میباشد كه به نسبت قدرالسهم باید به پیشخریدار بپردازد
. 4-1-1
در بند 3 همان ماده قانونی نیز مقرر شده؛ در صورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی موضوع بند 9 ماده 2 این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن، روزانه به میزان یك در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیشخریدار، جریمه تعلق میگیرد. شرح قانون پیشفروش ساختمان و آییننامه اجرایی آن؛ با رویکرد نقد و بررسی 33 همان‌طور كه مالحظه میشود این بند اختصاص به مواردی دارد كه انبوهسازی و یا شهركسازی صورت میگیرد و سازندگان مكلف به محوطهسازی و شهركسازی و احداث فضاها و بناهای عمومی مثل خیابان و مسجد و مدرسه و درمانگاه در شهرك هستند. پس هرگاه به تعهد خود در این باره عمل نكنند و یا تأخیر نمایند، مكلفاند روزانه به میزان یك در هزار قیمت روز و تمام شده تعهدات انجام نشده را طبق نظر كارشناس به هریك از پیشخریداران به نسبت قدرالسهم هركدام از آنها بپردازند. جلبنظر كارشناس هنگامی الزم خواهد بود كه طرفین با یكدیگر اختالف داشته و موضوع به داوری ارجاع شده باشد؛ مگر آنكه طرفین خود بر تعیین كارشناس توافق نمایند
. 5-1-1 -در بند 4 ماده 6 قانون که مقرر شده است؛ »در صورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یك در هزار مبلغ قرارداد« به نظر میرسد مفاد آن، متاسفانه، به درستی، تنظیم نشده است؛ برای عدم انتقال قطعی واحد ساختمانی مشخص پیشفروش شده به نام خریدار در موعد مقرر كه مورد تعهد پبشفروشنده بوده ولیكن به تعهد خود عمل ننموده و تأخیر داشته است، جریمهای به میزان یك در هزار بهای مورد معامله كه در قرارداد پیشفروش درج شده درنظر گرفته شده است كه روزانه قابل محاسبه و پرداخت به پیشخریدار میباشد. اما با توجه به واژههای بهكار گرفته شده، هرگاه بخواهیم عبارت »اقدام به موقع به سند رسمی انتقال« را تعبیر و تبیین نماییم، چیزی از آن مستفاد نمیشود. به عبارت دیگر، ترجمه تحت اللفظی این واژهها، معنایی از آن به ذهن متبادر نمیسازد. تنها با داللت التزامی میتوان مقصود قانونگذار را دریافت كه موضوع بر انتقال قطعی رسمی مالكیت واحد ساختمانی پیشفروش شده در موعد مقرر به پیشخریدار داللت دارد.. 6-1-9 -نكته آخر اینكه مبدأ محاسبه جرایم موضوع این ماده تاریخ مقرر برای انجام تعهد مندرج در قرارداد بوده و تا تاریخ اجرای تعهد قابل محاسبه است
. 2-1 -ضمانت اجرای كاهش یا افزایش مساحت مورد معامله
1-2-1 -در صدر ماده 7 قانون مقرر شده است؛ »در صورتی كه مساحت بنا براساس صورت مجلس تفكیكی، كمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابهالتفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت«. ملاحظه میشود كه در صدر این ماده، ضمانت اجرای كاهش یا افزایش مساحت مورد معامله، پرداخت یا دریافت مابهالتفاوت قرار داده شده است. اما تنها به این ضمانت اجرا اكتفا نشده است بلكه در ادامه، ضمانت اجرای دوم مقرر شده است كه حق فسخ معامله میباشد اما اجرای این حق تنها در موارد خاصی به شرح زیر میسر میباشد: 1ـ در صورتی كه مساحت بنا تا 5 درصد افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچكدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارد. 2ـ در صورتی كه مقدار اضافه بنا بیش از 5 ً درصد باشد صرفا خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. 3ـ چنانچه مساحت بنای واحد تحویل شده كمتر از 95 درصد مقدار توافق شده باشد، پیشخریدار حق فسخ قرارداد را دارد. 4ـ اما در صورت نقصان مساحت بیش از 5 درصد پیشخریدار عالوه بر حق فسخ حق دیگری هم دارد و آن اینكه بجای فسخ قرارداد میتواند خسارت دریافت كند كه در این صورت، مقدار خسارت براساس قیمت روز بنا و برآورد كارشناس مرضیالطرفین تعیین خواهد شد. 2-2-1 -نكته آخر آنكه مبنا و مأخذ محاسبه مساحت بنای واحد ساختمانی موضوع قرارداد، مساحت مندرج در صورت مجلس تفكیكی میباشد
. 3-1 -ضمانت اجرای تخلفات پیشفروشنده
1-3-1 -در ماده 8 مقرر شده در تمامی مواردی كه به دلیل تخلف پیشفروشنده، پیشخریدار حق فسخ خود را اعمال مینماید، پیشفروشنده باید خسارت وارده را بر مبنای مصالحه طرفین با برآورد كارشناس مرضی الطرفین به پیشخریدار بپردازد. در صدر مواد 6 و 7 قانون یاد شده، این حق برای پیشخری ِ دار شناخته شده كه اگر خواهان ادامه قرارداد با پیشفروشنده است، با اخذ جریمه و توافق بر جبران خسارت بدان ادامه دهد ولیكن هرگاه مایل به ادامه آن نباشد، میتواند شرح قانون پیشفروش ساختمان و آییننامه اجرایی آن؛ با رویکرد نقد و بررسی 35 قرارداد را فسخ و تقاضای جبران خسارت كند. بنابر تبصره ماده 8 قانون مورد بحث که مقرر شده است؛ در صورتی كه طرفین نتوانند درخصوص میزان خسارت به توافق رسیده و مصالحه نمایند، پیشفروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بنا، طبق نظر كارشناس منتخب مراجع قضایی همراه با خسارات قانونی به پیشخریدار مسترد نماید
. 2-3-1 -
این تبصره طوری تنظیم شده است كه گویا در اجرای مفاد ماده 8 هرگاه قرارداد توسط پیشخریدار فسخ شود و طرفین درخصوص میزان خسارت مصالحه نمایند و كارشناس مرضی الطرفین تعیین كنند، تنها خسارت به پیشخریداران پرداخت خواهد شد ولی اگر با هم به توافق نرسند و پیشخریدار مجبور شود به مراجع قضایی شكایت كند، در این صورت، هرگاه میزان خسارت توسط كارشناس منتخب مرجع قضایی تعیین شود، پیشفروشنده مكلف است كه نه تنها خسارت به پیشخریدار بپردازد بلكه ناچار است تمام مبالغ پرداختی او را نیز بر پایه و مأخذ قیمت روز به وی مسترد نماید. این امر از نحوه نگارش تبصره ماده 8 تصور میشود در حالیكه در هر دو مورد، استرداد مبالغ پرداختی به پیشخریدار، نتیجه طبیعی فسخ قرارداد و استرداد عوضین میباشد
. 3-3-1 -نكته مهم درباره جبران خسارت موضوع مواد 6 تا 8 قانون، آن است كه تنها در صورت ورود خسارت به پیشخریدار، در صورت عدم انجام تعهدات پیشفروشنده است كه پیشخریدار میتواند تقاضای جبران خسارت نماید و این امر تنها در صورتی تحقق خواهد یافت كه نامبرده ثابت نماید كه در اثر تخلف پیشفروشنده از ایفای تعهدات خود و عدم انجام توافقات موضوع قرارداد خسارت مالی به او وارد شده است. در غیر این صورت، جبران خسارت منتفی خواهد بود.
البته این امر، شامل جریمه تأخیر موضوع ماده 6 كه نوعی مجازات تلقی میشود، نخواهد شد و صرف تأخیر در اجرای تعهدات با چنین مجازاتی پاسخ داده میشو
. 4-3-1 -در رابطه با نحوه انجام توافق بر میزان خسارت موضوع ماده 8 نیز در ذیل ماده، سه روش پیشبینی و مقرر شده است؛ 1ـ طرفین شخصا بر مبلغ معینی به توافق رسیده و صرفنظر از میزان دقیق خسارت به مصالحه دست زده و قرارداد را خاتمه دهند و پیشخریدار دعوای خود را به پیشفروشنده صلح میكند و اختالف را حل و فصل مینمایند2ـ طرفین نمی ً توانند شخصا بر مبلغ معینی مصالحه نمایند و بر تقویم میزان خسارت نیز توافق نمیكنند و یا از عهده آن برنمیآیند. در این صورت، میتوانند موضوع را به كارشناس مرضی الطرفین خود ارجاع دهند و براساس برآورد میزان خسارت توسط كارشناس مزبور، پیشفروشنده خسارت پیشخریدار را جبران نموده و به وی میپردازد و به قرارداد فیمابین خاتمه میدهند. 3ـ براساس مفاد تبصره ماده 8 هرگاه به هیچ‌یك از دو طریق مذكور، طرفین نتوانند اختلافات فیمابین را حل و فصل نمایند و پیشخریدار بر فسخ قرارداد مصمم باشد، در این صورت، باید به دادگاه صالح دادگستری دادخواست داده و درخواست تعیین كارشناس رسمی دادگستری كند تا علاوه بر استرداد كلیه مبالغی كه به پیشفروشنده پرداخته است، دادگاه عمومی پیشفروشنده را براساس نظر كارشناس منتخب به پرداخت مبالغ مذكور براساس نرخ روز بنا، به علاوه خسارات قانونی وارده به پیشخریدار محكوم و ملزم به پرداخت نماید
. 5-3-1 -ضعف قانونگذاری؛ همان‌طور كه ملاحظه میشود، یكی از ضعفهای این قانون، آن است كه با وجود لحاظ نمودن سند رسمی برای تنظیم و ثبت قراردادهای پیشفروش ساختمان، باز هم نتوانسته از دخالت مراجع قضایی در حل اختالفات ناشی از سند رسمی جلوگیری نماید و یا از مزایای این مكانیزم و تأسیس قانونی پیشرفته غافل بوده است. زیرا وقتی كه مردم تشویق یا اجبار میشوند كه اسناد خود را بهصورت رسمی به ثبت رسانند و هزینه و وقت زیادی را صرف آن كنند، مقصود غایی آن است كه از مزایای اسناد رسمی برخوردار شوند و دیگر نیازی به مراجعه به دادگاه و پاسگاه نداشته باشند، در غیراینصورت، قرارداد خود را به صورت عادی به انجام میرسانند و نیازی به صرف وقت و هزینه اضافی نخواهند داشت و لذا اگر قرار است كه در هر دو صورت، تنظیم قرارداد به صورت عادی و رسمی، نیاز به مراجعه به مراجع قضایی باشد، در این صورت، سند رسمی چه مزیتی بر سند عادی داشته و چگونه این نقض غرض قابل توجیه میباشد. بنابراین بایستی در قانون و یا حداقل آییننامه اجرایی آن مكانیزمی اندیشیده میشد یا بشود كه نیازی به مراجعه به مراجع قضایی جهت حل اختلافات نباشد و مشكلات و اختلافات از طریق دفترخانه و اجرای ثبت اسناد قابل حل و فصل بوده و حقوق طرفین تأمین و اجرا شود
قانون پیشفروش ساختمان
جناب آقای دکتر محمود احمدی‌نژاد
ریاست محترم جمهوری اسلامی ایران
عطف به نامه شماره 99772/35359 مورخ 24/6/1386 در اجراء اصل یکصد و بیست و سوم (123) قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران قانون پیشفروش ساختمان که با عنوان لایحه به مجلس شورای اسلامی تقدیم گردیده بود، با تصویب در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ 12/10/1389 و تأیید شورای محترم نگهبان به پیوست ابلاغ می‌گردد.
رییس مجلس شورای اسلامی ـ علی لاریجانی
شماره253359 16/11/1389
وزارت دادگستری ـ وزارت مسکن و شهرسازی
قانون پیشفروش ساختمان که در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ دوازدهم دی ماه یکهزار و سیصد و هشتاد و نه مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ 29/10/1389 به تائید شورای نگهبان رسیده و طی نامه شماره 74893/113 مورخ 9/11/1389 مجلس شورای اسلامی واصل گردیده است، به پیوست جهت اجراء ابلاغ می‌گردد.
رییس‌جمهور ـ محمود احمدی‌نژاد
قانون پیشفروش ساختمان
ماده1ـ هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیشفروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیشخریدار) درآید از نظر مقررات این قانون « قرارداد پیشفروش ساختمان» محسوب میشود.
تبصره ـ اشخاص ذیل نیز میتوانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به‌موجب آن زمینی در اختیارشان قرار میگیرد اقدام به پیشفروش ساختمان نمایند:
1ـ سرمایه‌گذارانی که در ازاء سرمایه‌گذاری از طریق احداث بناء بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بناء احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به‌موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد.
2ـ مستأجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به‌موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستأجره را دارند.
ماده2ـ در قرارداد پیشفروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود:
1ـ اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
2ـ پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
3ـ اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاقها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری
4ـ مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث میشود مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمتهای مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفاً در قیمت مؤثر است.
5 ـ بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
6 ـ شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
7ـ زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
8 ـ تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمینها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
9ـ تعهدات پیشفروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
10ـ معرفی داوران
11ـ احکام مذکور در مواد (6)، (7) و (8) و تبصره آن، (9)، (11)، (12)، (14)، (16) و (20) این قانون
ماده3ـ قرارداد پیشفروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (2) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.
ماده4ـ تنظیم قرارداد پیشفروش منوط به ارائه مدارک زیر است:
1ـ سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بناء یا قرارداد رسمی حاکی از این‌که مورد معامله در ازاء سرمایه‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بناء بر روی عرصه به پیشفروشنده اختصاص یافته است.
2ـ پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
3ـ بیمه‌نامه مربوط به مسؤولیت موضوع ماده (9) این قانون
4ـ تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
5 ـ پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک
تبصره ـ در مجموعه‌های احداثی که پیشفروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادرکننده پروانه از قبیل آمادهسازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد، اجازه پیشفروش واحدهای مذکور منوط به حداقل سی‌درصد (30%) پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تأیید آن توسط مرجع صادرکننده پروانه میباشد.
ماده5 ـ تنظیم قرارداد پیشفروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حق‌الثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی صرفاً در قبال پرداخت حق‌التحریر طبق تعرفه خاص قوه قضائیه صورت میگیرد.
ماده6 ـ چنانچه پیشفروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش‌فروش‌شده را تحویل پیشخریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید علاوه بر اجراء بند(9) ماده (2) این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تأخیر به پیشخریدار بپردازد مگر این‌که به مبالغ بیشتری به نفع پیشخریدار توافق نمایند. اجراء مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیشخریدار نیست.
1ـ درصورتی که واحد پیش‌فروش‌شده و بخشهای اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره‌برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیشخریدار، معادل اجرت‌المثل بخش تحویل‌نشده
2ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیمدرصد (5/0%) بهای روز تعهدات انجام‌نشده به میزان قدرالسهم پیشخریدار
3ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی موضوع بند (9) ماده (2) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیشخریدار
4ـ درصورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد
ماده7ـ درصورتی که مساحت بناء براساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابهالتفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (5%) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی‌که بیش از پنج درصد (5%) باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
چنانچه مساحت واحد تحویل‌شده کمتر از نود و پنج درصد (95%) مقدار توافق‌شده باشد پیشخریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا میتواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بناء و براساس نظر کارشناسی از پیشفروشنده مطالبه کند.
ماده8 ـ در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیشفروشنده، پیشخریدار حق فسخ خود را اعمال مینماید، پیشفروشنده باید خسارت وارده را بر مبناء مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضیالطرفین به پیشخریدار بپردازد.
تبصره ـ درصورت عدم توافق طرفین، پیشفروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بناء، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضائی همراه سایر خسارات قانونی به پیشخریدار مسترد نماید.
ماده9ـ پیشفروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بناء و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیشخریدار و اشخاص ثالث مسؤول است و باید مسؤولیت خود را از این جهت بیمه نماید. چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت میشود، پیشفروشنده ضامن پرداخت مابهالتفاوت خسارت وارده خواهد بود.
ماده10ـ درمواردی که بانکها به پیشخریداران براساس قرارداد پیشفروش، تسهیلات خرید میدهند، وجه تسهیلات از طرف پیشخریدار توسط بانک به حساب پیشفروشنده واریز و مالکیت عرصه به نسبت سهم واحد پیش‌خریداری‌شده و نیز حقوق پیشخریدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمین أخذ می‌گردد.
ماده11ـ در پیشفروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد توافق طرفین خواهد بود، ولی حداقل ده درصد (10%) از بها همزمان با تنظیم سند قطعی قابل‌وصول خواهد بود و طرفین نمی‌توانند برخلاف آن توافق کنند.
ماده12ـ درصورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت‌نداشته باشد، پیشخریدار میتواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیشفروشنده نماید و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هریک از طرفین ظرف یک‌ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید.
ماده13ـ پیشخریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیش‌فروش‌شده می‌گردد و در پایان مدت قرارداد پیشفروش و اتمام ساختمان، با تأیید مهندس ناظر درصورتی‌که تمام اقساط را پرداخت یا عوض‌قراردادی را تحویل داده باشد، با ارائه مدارک مبنی بر ایفاء تعهدات، میتواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید چنانچه پیشفروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش‌فروش‌شده خودداری نماید، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیشخریدار یا قائم مقام وی مینماید. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذی‌نفع نسبت به تفکیک و یا افراز ملک پیشفروش شده اقدام نماید.
ماده14ـ درصورت انجام کامل تعهدات از سوی پیشخریدار چنانچه پیشفروشنده تا زمان انقضاء مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، با تأیید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر این‌که صرفاً اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقیمانده است (کمتر از ده درصد «10%» پیشرفت فیزیکی مانده باشد)، پیشخریدار میتواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد. حقوق دولتی و هزینه‌هایی که طبق مقررات بر عهده پیشفروشنده بوده و توسط پیشخریدار پرداخت می‌گردد مانع از استیفاء مبلغ هزینه‌شده از محل ماده (11) و غیره با کسب نظر هیأت داوری مندرج در ماده (20) این قانون نخواهد بود.
ماده15ـ عرصه و اعیان واحد پیشفروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول و یا تعهدشده بابت آن، قبل از انتقال رسمی واحد پیش‌فروش‌شده به پیشخریدار قابل توقیف و تأمین به نفع پیشفروشنده یا طلبکار او نیست.
ماده16ـ درصورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیشفروشنده باید مراتب را کتباً به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیشخریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید در غیر این‌صورت پیشفروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
ماده17ـ واگذاری تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات پیشفروشنده نسبت به واحد پیشفروش شده و عرصه آن پس از اخذ رضایت همه پیشخریداران یا قائم‌مقام قانونی آنها بلامانع است.
ماده18ـ درصورت انتقال حقوق و تعهدات پیشخریدار نسبت به واحد پیش‌فروش‌شده بدون رضایت پیشفروشنده، پیشخریدار عهده‌دار پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود.
ماده19ـ پس از انتقال قطعی واحد پیشفروش شده و انجام کلیه تعهدات، قرارداد پیشفروش از درجه اعتبار ساقط و طرفین ملزم به اعاده آن به دفترخانه می‌باشند.
ماده20ـ کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجراء مفاد قرارداد پیشفروش توسط هیأت داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضیالطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضیالطرفین یک داور با معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می‌پذیرد. درصورت نیاز داوران میتوانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده نماید. آئین‌نامه اجرائی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه و به تأیید هیأت وزیران خواهد رسید. داوری موضوع این قانون تابع مقررات آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب خواهد بود.
ماده21ـ پیشفروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیشفروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاههای اطلاع‌رسانی و سایر رسانه‌های گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی‌صلاح که در آئین‌نامه اجرائی این قانون مشخص میشود أخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه‌های یادشده ارائه نماید. شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود.
مطبوعات و رسانه‌ها قبل از دریافت مجوز یادشده حق درج و انتشار آگهی پیشفروش را ندارند. در غیر این صورت به توقیف به مدت حداکثر دو ماه و جزاء نقدی از ده میلیون (10.000.000)ریال تا یکصد میلیون (100.000.000) ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد.
ماده22ـ شهرداری‌ها مکلفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند.
ماده23ـ اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیشفروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از نود و یک روز تا یک‌سال یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم میشوند.
تبصره ـ جرائم مذکور در این ماده تعقیب نمیشود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجراء آن موقوف میشود.
ماده24ـ مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیشفروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی‌توانند رأساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیشفروش نمایند. در غیراینصورت برای بار اول تا یک‌سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم میشوند.
ماده25ـ آئین‌نامه اجرائی این قانون ظرف سه ماه از تاریخ تصویب توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و پس از تأیید رئیس قوه قضائیه به تصویب هیأت وزیران خواهد رسید.
قانون فوق مشتمل بر بیست و پنج ماده و چهار تبصره در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ دوازدهم دی‌ماه یکهزار و سیصد و هشتاد و نه مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ 29/10/1389 به تأیید شورای نگهبان رسید.
رییس مجلس شورای اسلامی ـ علی لاریجانی