شهریور 31 1397نکاتی-پیرامون-قرارداد-مشارکت-در-ساخت

نکاتی پیرامون قرارداد مشارکت در ساخت

در شهریور 31, 1397توسط مدیر اصلیتعداد بازدید 27352


نکاتی پیرامون قراردادهای مشارکت در ساخت
این‌گونه قراردادها بر مبنای توافقی تنظیم می‌شود که بر اساس اصل حاکمیت اراده در قراردادهای خصوصی، حدود و ثغور آن بستگی به شرایطی دارد که طرفین در متن قرارداد می‌گنجانند. 
بدیهی است مهمترین نکته‌ای که باید هنگام تنظیم این قراردادها بدان توجه کرد، این است که چنانچه طرف مقابل از انجام تعهد خود سر باز زند، به‌ طور مثال مالک از انتقال سهم سازنده از عرصه امتناع ورزد یا سازنده به دلایل مختلف از جمله کسری سرمایه و منابع مالی نتواند از عهده تحویل به‌موقع مستحدثات برآید و با وجود نداشتن اختیارات، اقدام به پیش‌فروش سهمی خود کند.برای جلوگیری از همه این معضلات می‌توان ضمانت اجراهایی پیش‌بینی کرد. از جمله قالب‌هایی که می‌تواند به ایفای تعهد هر یک از طرفین قرارداد کمک کند، چند روش ذیل است که حسب مورد قابل الگوگیری است.
1- معمولاً از آنجایی که طرف اول صرفاً زمین را به عنوان آورده خود در اختیار می‌گذارد و طرف دوم هزینه‌های احداث بنا را می‌دهد و در نهایت طرفین در عرصه و اعیان شریک می‌شوند، از این رو ممکن است قیمت زمین بدواً مورد توجه و محاسبه طرفین قرار نگیرد.
لذا بر این مبنا، ذکری از قیمت زمین و ما‌به‌ازای آن در بیع‌نامه نمی‌شود بلکه طرف دوم متعهد می‌شود بنایی را با مشخصات مورد توافق در زمین طرف اول احداث کند و سپس طرفین در عرصه و اعیانی شریک شوند. 
اما لازم به گوشزد است که تعیین ارزش واقعی زمین برای مواردی است که دو طرف به اختلاف برخورد کنند. مثلا زمانی ممکن است پروژه به مشکلاتی برخورد کند و نتواند پیش برود که در این صورت برای تعیین تکلیف و فسخ قرارداد، مشخص بودن آورده‌های طرفین به طور دقیق لازم است. متقابلاً در مورد آورده سازنده نیز باید تعیین تکیف شده و به طور دقیق مشخص شود که هزینه‌ هایی مانند صدور پروانه، جرایم احتمالی شهرداری، عوارض متعلقه، خرید تراکم (از جمله تعیین مابه ‌التفاوت تراکم طبقه پنجم و نحوه مشارکت در هزینه‌های ساخت آن)، بیمه تامین اجتماعی کارکنان، هزینه صورت مجلس تفکیکی، هزینه تقسیم‌نامه واحدها، مقدمات صدور سند مالکیت و... به چه صورت خواهد بود.

2- از جمله قالب‌های حقوقی این است که ممکن است توافق شود پس از رسیدن عملیات ساختمانی به سه مرحله، یک سوم از سهم زمین مثلاً یک دانگ از سه دانگ سهم سازنده بعد از سقف پنجم، دانگ دوم بعد از اتمام نازک ‌کاری و دانگ سوم پس از پایان کار انتقال یابد. لازم به ذکر است که در این قالب در بیع‌نامه قید می‌شود مالک ملک مکلف است در تاریخ معین جهت انتقال رسمی سهم سه دانگ سازنده در یکی از دفترخانه‌های رسمی مورد توافق حاضر شود. بدیهی است انتقال‌دهنده قبل از تاریخ محضر موظف به اخذ مفاصا از دارایی، شهرداری و استعلام ثبتی و سایر شرایط لازم جهت تنظیم سند رسمی است.

3- روش دیگر اینکه ممکن است توافق شود چنانچه پروژه به مرحله‌ای خاص برسد که معمولاً زمانی است که هزینه‌های طرف دوم معادل قیمت زمین شده باشد، طرف اول وکالت بلاعزلی جهت تهیه مقدمات تنظیم سند انتقال رسمی به مقدار سهم خویش به طرف دوم می‌دهد. در این موارد نیز توصیه این است که کلیه هزینه‌های مقدماتی به طور دقیق شامل هزینه مهندسی، هزینه معماری، هزینه بنایی، هزینه کارگری، هزینه‌های ترسیم نقشه‌ها، تامین مصالح، اجرای در نظارت، حفاظت از جان کارگران، رعایت کلیه مسایل ایمنی، هزینه‌های حوادث غیرمترقبه، حفاظت و خسارت‌های احتمالی ساختمان‌های مجاور، بیمه ساختمان‌های مجاور و... که جزو آورده سازنده است، به صورت بسیار دقیق و جزیی در قرارداد مشارکت قید شود.

4- همچنین این امكان وجود دارد كه سه دانگ از ملك كلنگی در آغاز شروع پروژه به صورت رسمی به پیمانكار انتقال یابد. 
در این فرض ممکن است ارزش ملک در تاریخ انعقاد قرارداد، به عنوان آورده مالک با هزینه‌های ساخت به عنوان آورده پیمانکار اختلاف داشته باشد.بنابراین در این موارد مبلغ مابه‌التفاوت فوق به صورت نقدی یا به شکل سرمایه‌گذاری در قدرالسهم بیشتر و کمتر هر یک از طرفین در هنگام تسویه نهایی مورد لحاظ واقع می‌شود.
5-در خصوص زمان انجام تعهدات طرفین حتما تاریخ دقیق مشخص شود ودرج کردن مواردی مانند 18ماه پس  از اخذ جوازساخت ممکن است طرفین را در احقاق حق به دشواری بیندازد پس بهتر است سازنده ابتدا زمانهای لازم را  برای اموری مثل اخذ جواز ساخت و...محاسبه نماید وبا احتساب تمام زمانهای موجود ودر نظر گرفتن مهلت های متعارف زمانی را دقیقا جهت تحویل ملک مشخص نماید
6-بهتر است جهت جلوگیری از اختلافات ملکی شرطی پیش بینی شود که پیش فروش واحد ها قبل از تفکیک قانونی حتما با اطلاع یا موافقت شریک مشاعی که میتواند سازنده یا مالک باشد صورت پذیرد چرا که در اینصورت اولا امکان فروش یک واحد به چند نفر وجود ندارد ثانیا با اطلاع طرفین وامضای ذیل بیع نامه به نوعی رضایت به تفکیک طبق ماده 10 انجام پذیرفته وثالثا خریدار در صورت نیاز به طرح دعوی (در صورت امضای سازنده ومالک )حق ایشان تضییع نخواهد شد
7-همچنین ضمانت اجراهایی از قبیل ضمانت تاخیر در انجام تعهدات میتواند هم اهرمی فشاری برای متعهد له باشد وهم امکان جبران خسارت برای زیان دیده با صراحت مقرر در قرارداد ایجاد شود مثلا پیش بینی شوددر صورتی‌که سازندگان در هر مقطع ساختمان، بیش از 50روز کار ساخت‌وساز را تعطیل کنند، اگر سازندگان به اختیار و ناشی از ناتوانی مالی کار را تعطیل کرده باشند به مالکان وکالت داده می‌شود که یک واحد سهم سازنده را پیش فروش کنند تا بقیه کار را انجام دهند”به همین شکل میتوان ضمانت های متعددی را پیش بینی نمود
8-نکته دیگری هم که متعاملین در قرارداد پیش فروش باید به طور روشن آن را تصریح کنند، آن است که افزایش قیمت ملک یا افزایش قیمت مصالح ساختمانی نباید در اصل قرارداد تاثیر داشته باشد. مالک متعهد شود که در صورت افزایش قیمت ملک در زمان اجرای قرارداد خواهان سهم بیشتری نشود و سازنده هم در صورت افزایش قیمت مصالح ساختمانی سهم بیشتری مطالبه نکند.
9-نکته دیگر در خصوص اخذ وام است. بعضا سازندگان پروژه‌ها، از مالک حق گرفتن وام را می‌خواهند یا در قرارداد قید می‌کنند که سازنده حق گرفتن وام دارد. مالک باید در این مورد هم بسیار دقت کند، به این خاطر که در ازای وامی که بانک به سازنده می‌دهد، سند مالک در رهن بانک می‌رود، حالا اگر سازنده به تعهدات خود در قبال بانک عمل نکرده باشد و اقساط خود را به موقع پرداخت یا به موقع تسویه حساب نکرده باشد، به خاطر جریمه‌های ناشی از تاخیر، کل دارایی مالک در آن ملک از سوی بانک مصادره می‌شود. بنابراین دو توصیه مهمی که در این رابطه به مالکان می‌کنم آن است که در صورتی که اطمینان ۱۰۰درصدی به سازنده ندارند، اجازه دریافت وام و همینطور اجازه پیش‌فروش به سازنده ندهند. این امر تضمین‌کننده نسبی است نسبت به حفظ منافع مالک.
9-توصیه اکیددیگری که در این زمینه وجود دارد این است که سازنده و مالک باید حتما در قرارداد، مشخصات عمومی ساختمان را به طور دقیق و جزءبه‌جزء قید کنند، یعنی مثلا در مورد سقف باید به نوع مصالح به طور مشخص اشاره شود که قیمت‌ها، شرایط و استاندارد هر کدام متفاوت است.

نظرات
    نظر خود را بنویسید